פסק-דין בתיק עמ"נ 28412-12-11

1.              ערעור מנהלי על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב ­- 1962 שליד בית משפט השלום בבאר שבע, בתיק ו"ע 1139-02 מיום 8.11.11, שניתן ע"י כב' השופט יעקב פרסקי והחברים מר יובל בן נון ומר ערן בניטה, בו נדחה הערר שהגישה המערערת כנגד חיובה בהיטל ביוב.

רקע

2.              בדצמבר 2001 פרסמו המשיבה, עיריית באר שבע (להלן - " העירייה") והחברה הכלכלית לפיתוח באר שבע בע"מ (להלן - " החברה הכלכלית") שני מכרזים פומביים לרכישת מגרש 19 ומגרש 23 במתחם רמב"ם בבאר שבע (להלן - " המגרשים"). במסגרת המכרזים התחייבה העירייה לגבות אגרות והיטלי פיתוח בשיעור של 50%, כאשר תעריפי אגרות אלה יקבעו " בהתאם לחוקי העזר שבתוקף".

המערערת, יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ (להלן - " יהלומית"), זכתה במכרזים אלה, ובמסגרת דרישות המכרז שלמה לחברה הכלכלית סכומים שונים עבור פיתוח הקרקע. כמו כן, נדרשה יהלומית לשלם היטלי פיתוח כתנאי לקבלת היתר הבניה במגרשים. בגין היטל הביוב, נדרשה יהלומית לשלם 254,715.30 ש"ח עבור מגרש 19, וסכום של 247,865.10 עבור מגרש 23, כאשר סכומים אלה נקבעו על בסיס חיוב של 33.75% משיעור ההיטל בחוק העזר שהיה בתוקף בעת התשלום. יהלומית שילמה את סכום ההיטל תחת מחאה, על מנת לקבל את היתר בניה. משנדחו טענותיה נגד החיוב, הגישה ערר על היטל הביוב בפני ועדת הערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב - 1962, שליד בית משפט השלום בבאר שבע (להלן - " ועדת הערר").

3.              ועדת הערר קבעה כי ההנחה של 50% בגין היטל ביוב שניתנה ליהלומית הינה סבירה, ומשקפת כראוי את שווי העבודות אותן נותר לעירייה לבצע, המתייחסות לתשתית הכלל עירונית של הביוב, ביחס לעבודות שבוצעו במגרשים שנרכשו. ועדת הערר קבלה את טענת העירייה כי עבודות התשתית הכלל עירונית נעשו על ידה ועל חשבונה ועל כן הייתה זכאית לגבות היטל למימונן.

ועדת הערר דחתה טענת יהלומית כי היה על העירייה לגבות היטל ביוב על פי התעריפים בעת עריכת המכרז, ולא בעת התשלום. חישובי הועדה הצביעו כי הסכום שנגבה מיהלומית בפועל, הינו נמוך מהסכום שהיה עליה לשלם על פי התעריפים, שהיו בתוקף בעת עריכת המכרז.

ועדת הערר דחתה טענות יהלומית נגד התעריף בחוק העזר. נקבע, שלאור חזקת תקינות פעולות המנהל, על יהלומית הנטל להניח תשתית עובדתית לטענותיה כנגד גובה התעריף, אולם יהלומית לא הגישה תחשיב נגדי ולא הציגה תעריפים להשוואה ברשויות אחרות.

הועדה הדגישה כי החבות בהיטל הביוב הוגדרה בהסכם בין הצדדים, ויהלומית, כחברה הבקיאה בשוק הנדל"ן, היתה מודעת לחיובים שיוטלו עליה, מה גם שגובה היטל הביוב לא השתנה מהותית בין מועד המכרז למועד התשלום.

ועדת הערר דחתה את נסיונה של יהלומית להתבסס על חוות דעתו של הכלכלן קובי רם - שנתנה בתיק אחר - אשר לשיטתה מוכיחה כי באמצעות תשלומי הפיתוח והיטלי הביוב גבתה העירייה למעלה מ - 100%  מעלויות פיתוח הביוב. ועדת הערר קבעה כי בהעדר חקירה נגדית של המומחה, לא ניתן לקבוע בבירור כי הוטל על החברה כפל תשלומים.

טענות הצדדים:

4.              יהלומית סבורה כי דמי הפיתוח ששילמה לחברה הכלכלית בגין תשתיות הביוב, יחד עם היטל הביוב ששילמה לעירייה, אינם יכולים לעלות על 100% משיעור היטל הביוב. מאחר ונקבע בהסכם בין הצדדים כי ישולם 50% מהיטל הביוב, הרי שעל סכום היטל הפיתוח, ששולם בגין הביוב, להיות שווה ל - 50% מהיטל הביוב - אף הוא. מחוות דעתו של המומחה קובי רם, שהוגשה בתיק אחר, עולה כי עלות הביוב בחלקה של יהלומית במתחם רמב"ם עומדת על 231,218 ש"ח בלבד. זה הסכום, איפוא, אותו היה על יהלומית לשלם לעירייה בגין היטל הביוב.

יהלומית סבורה שאין מניעה להסתמך על חוות דעתו של קובי רם, הגם שהוגשה בתיק אחר, מאחר והיא מתייחסת באופן ספציפי למתחם המדובר, וחוות הדעת המשלימה אף מתייחסת באופן ספציפי לביוב. כמו כן, הצדדים הסכימו כי ניתן יהיה להסתמך על חוות דעת זו בפני ועדת הערר. יהלומית מוסיפה כי חוות הדעת המשלימה אינה משנה באופן מהותי את הסכומים המדוברים, גם אם יתווסף, לסכום שנקבע על ידו מע"מ והעמסות (בשיעור של 28%- בניגוד לדעתהשל יהלומית), הסכום שיתקבל,  עדיין יהיה נמוך, מהסכום אותו שילמה בפועל.

יהלומית מדגישה כי לאור ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (2011) (להלן - " פס"ד דירות יוקרה") קיים איסור קוגנטי לגבות למעלה מ - 100% משיעור האגרות, לפיכך אין נפקות להסכמתה בחוזה לגביית האגרה. כמו כן, בעת שחתמה על החוזה לא היתה מודעת לכך שסכום היטל הביוב צפוי לעלות פי 3.5, והיה על העירייה לציין זאת מפאת חובת תום הלב וההגינות המוטלות עליה, כרשות ציבורית.

יהלומית מוסיפה כי על העירייה מוטל הנטל להוכיח כי היא זקוקה ל - 50% מגובה ההיטל על מנת לממן את תשתיות הביוב. העירייה לא הוכיחה זאת, ובמהלך הבאת הראיות אף עלו נתונים הסותרים טענה זו. הועדה, בהתבססה על חזקת תקינות המנהל, התעלמה מפסיקת ביהמ"ש העליון ברע"א 2088/09 עיריית מגדל העמק נ' א.דורי (2009), לפיה על המשיבה הנטל, להוכיח את היסודות העובדתיים ביסוד דרישת התשלום ולבסס את הקשר בין ההיטל הנדרש, להוצאותיה.

יהלומית מדגישה כי לא טענה מעולם לבטלות הסכמי הפיתוח, וכל רצונה הוא השבת האגרה, שנגבתה ביתר. בקשה זו אינה פוגעת בעקרון השוויון במכרז, שכן כל זוכה במכרז יכול היה להעלות טענה מעין זו. בכל מקרה, לא ניתן להכשיר גבייה בלתי חוקית בשם השוויון במכרז. יהלומית מוסיפה כי לא גילמה את עלות ההיטל, שלא ידעה מראש מה יהיה גובהו, בהצעתה במכרז, וכי גם אם היתה עושה כן - אין בכך בכדי להכשיר גבייה בלתי חוקית.

5.              העירייה מדגישה כי יהלומית ניגשה למכרזים אשר התנאי המפורש בהם קבע כי תשלם 50% מסכום האגרות והיטלי הפיתוח בהתאם לחוק העזר בתוקף, ועל כן היא מנועה מלהתכחש להתחייבותה לאחר מעשה. שינוי ההיטלים כעת, יפגע בשוויון מול יתר המציעים במכרז, שהצעתם התבססה על האגרה, כשיעורה בחוק העזר. העירייה מוסיפה, כי ועדת הערר קבעה עובדתית שיהלומית גילמה בהצעתה במכרז, את שווי ההיטלים שתצטרך לשלם.

העירייה סבורה כי יהלומית אינה יכולה להיבנות מפס"ד דירות יוקרה, מאחר והובהר במפורש כי פסק דין זה אינו מבסס הלכה המאפשרת ליזם להתנער מתשלומי החובה להם התחייב מול הרשות המקומית. כמו כן, יהלומית לא בקשה לבטל את הסכם הפיתוח בו התחייבה לגובה ההיטל, ולאור עע"מ 7071/10 פרידמן חכשורי נ' עיריית ת"א (2012)  אין אפשרות לטעון כנגד חיוב בהיטל מכוח חוזה, ללא בקשה לביטולו.

תעריפי ההיטל נקבעו בחוק העזר ואין בסיס בדין, המקים ליהלומית זכות לשלם סכומים נמוכים מהתעריפים שבחוק העזר, מה גם שיהלומית לא טענה נגד חוקיות או סבירות חוק העזר בפני ועדת הערר.

בנוסף, היטל הביוב אינו מבוסס על העלות של התקנת הביוב במתחם מסוים, אלא חישוב המבוסס על העלויות בעיר כולה. על כן, אין נפקות לעלות הספציפית באתר מסוים.